2010年沈阳楼市格局将会有怎样变化？房企面临洗牌，谁将引领行业发展方向？楼市风云谁是风向标，市场变化谁是晴雨表，敬请关注1月28日本刊《地产猜想·2010新楼市之大盘阅兵》。
预言 房企洗牌，推动产业升级 楼市新政拉开房企洗牌大幕
沈阳房地产市场化之初，楼市上绝大部分都是沈阳本土企业，几年过去，如今放眼沈阳楼市，已经是全国性大品牌企业为绝对主导了。
每一次政策调整和市场变革，都会带来一次房企洗牌。今年的新政策，也一样会拉开新的洗牌大幕。
“今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清”这一五部委规定被业内称为“土地新政”。中国人民银行12日晚间宣布，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，提前而至的“紧缩”，令市场相当意外。一系列新政出台不久，业内人士奔走相告：楼市新一轮洗牌开始了。今后土地资源将越来越集中在大企业手中，而金融政策，也将更有利于大企业发展。
对于“土地新政”对2010年的楼市所造成的影响，沈阳某中型开发企业负责人表示，它只会让市场上的中小型开发商提前退出市场。而沈阳某知名策划公司负责人在接受记者采访的时候表示，土地新政的出台虽然警示的作用更大，但是并非业内认为的大型企业没有影响。从目前来看，不少大型企业在2010年的布局会有一定的调整，而目前开发企业的战略转移也有了端倪，部分开发企业开始向二三线城市转移，同时，战略思维也会更加的成熟，看准了下手的可能性更大。
据悉，目前的土地政策仅仅是一个发端，而从实际的效果来看，不论是“大进小退”，还是企业有序布局，这对市场都是一个优势资源逐渐集中的过程，有实力的企业将得到更多的资源，而那些仅仅是想在房地产中用四两拨千斤来赚取“暴利”的企业将会被逐渐淘汰。
随着紧缩货币政策的进一步落实，原本就身负巨大资金压力的房地产企业更加不安。央行此次提高存款准备金率后，部分房地产企业也开始做出自我调整，以应对即将开始的行业大洗牌。
虽然对于存款准备金率的再次上调，不少房企早有预期，但此次上调仍让他们感受到了巨大的压力。“盘子小了，给房地产企业的贷款自然也少了。房地产业是资金密集型行业，工程建设、土地拍卖都需要资金的支持，因此，金融机构发放的贷款少了，给房企带来的影响可想而知。”业内人士这样表示。2010年，开发商的资金实力、开发能力决定了其能否生存下去，因此，他们中的相当一部分企业将会选择退出市场，还有部分中小企业可能在项目开发一半时，由于难以支撑而选择大的开发商合作。因此，接下来房企重组、兼并的现象也将陆续出现。洗牌之后，房地产业的队伍将更加纯净，专业的留下，不专业的淘汰。即便是大型的房地产企业，也需要做出战略性的调整。
房企洗牌推动产业升级
对于2010年面临的房企洗牌，业内人士认为，房地产企业重组整合将进一步提高市场集中度，并给房地产开发带来充裕资金。房地产企业的洗牌表明，不仅房地产市场内部进入调整期，而且房地产行业与外部的关系也进入调整期。这也是在市场规律作用下，一个产业走向成熟的必经之路。这种“洗牌阵痛”恰恰是行业升级的前奏。首先，房地产企业的重组整合将进一步提高市场集中度。目前，中国大小房企有将近6万家，资源过于分散，使用效率难以提高。比如，在很多房地产企业中，人才是一块短板，行业洗牌将逼出大量具备行业经验的各类人才，恰好为拥有资金、管理等优势的业外企业弥补人才短板提供契机。其次，企业整合将给房地产开发带来充裕的资金。此外，竞争的加剧也将促进商品房品质和物业服务质量的提升。无论是市场集中度的提高，还是企业管理素质的提升，都是一个行业再上一个台阶的标志，房企洗牌势必推动房地产业的升级。
地铁房率先感受“速度经济”
“今年，地铁周边的楼盘必定成为购房者关注的热点”将于今年开通正式运行的地铁一号线，让地铁楼盘再度火热，地铁的方便快捷性将现实地呈现在市民面前，同时沈阳楼市也将因此发生翻天覆地的巨大变化，地铁沿线必将成为购房者追捧的新热点。
1号线今年运营带热地铁房
目前，沈阳开建的地铁1、2号线，都还正处于紧张的施工中，其中1号线将于今年正式运营，2010年元旦期间，沈阳地铁一号线启工街站已经完成了全部装修工作，并免费对市民开放。“从这个角度来说，地铁一号线最先开通，沿线楼盘将成为最先感受沈阳地铁速度的幸运者，很多打着地铁旗号的楼盘已经成为购房者看好的香饽饽。”一位业内人士告诉记者。
地铁的方便快捷性已得到很多购房者的认同，从国内其他已经开通地铁的城市可以看到，地铁对周边居住市民交通出行的帮助非常直接，对沿线楼盘销售、保值的拉动也非常明显，特别是对地铁线路两端区域楼盘的拉动作用巨大，目前沈阳地铁1、2号线路所经过的市区沿线，其区域成熟度已经非常高，而地铁沿线两端的楼盘，将随着地铁的开通运行进一步得到极大完善。
沿线楼盘价值随地铁补涨
“地铁开通后在方便了市民出行的同时，也对楼盘的保值、升值作用非常明显。”铁西区某地铁楼盘负责人接受采访时说，根据他们作的调查显示，很多购房者前期在咨询地铁沿线楼盘时，除了关注楼盘地铁站点的设置，是否有利于今后居家出行外，更关注这类地铁楼盘在未来地铁开通后三五年内的增值情况。他认为，地铁开通后沿线楼盘会有一次价值的补涨机会。
据许多权威专家的研究表明，距离地铁出站口半径为一公里以内的周边楼盘，为地铁的最佳辐射半径，特别是在地铁两端起点站、终点站区域，往往都是远离市中心的地方，因为地铁的到来，提升了区域的交通配套，区域的成熟度也会再次完善和显现，这类区域极有可能发展成为以后城市的新中心区域，区域的价值会因地铁的开通得到人们的重新认识，所以这类区域的楼盘在地铁开通后，价格和价值一般都会随之得到进一步的补涨。
地铁成购房者置业风向标
将在今年开通运营的地铁1号线和将在2012年运营的地铁2号线，现在已经成为许多购房者关心的大事，许多看好地铁楼盘的购房者均表示：“因为即将运行的地铁线路对今后生活质量的改变非常巨大，地铁线路的走向可以说是已经成为大家买房的风向标，地铁站出口在哪，附近的楼盘必定受关注。”
不少业内人士认为，从沈阳地铁开工那天起，沿线楼盘就开始不断受益，在地铁站点附近居住的市民更是心里乐开了花，一直都在默默地期盼地铁开通的那天，“因为只要地铁一开通，房屋无论是租还是售，其价值都将节节攀高，”由地铁所带来的人流物流、商机人气，都将进一步刺激沿线的住宅、写字楼、商铺等物业，带动价值的攀升。