今年来的昆明楼市颇有些纠结的味道。回望前7个月，在房地产新政的作用下，昆明楼市观望气氛四散弥漫，购房者与开发商之间持续冷战，成交量下行但房价并未“降温”，购房者盼望延续调控政策而开发商则期待“金九银十”传统旺季带来市场回暖。

　　住宅交易缩水8.6%

　　自今年1月1日起，去年的各种刺激楼市的政策就已全面退出，接踵而至的是遏制过热的新政，受调控政策影响，昆明楼市销量明显萎缩。据昆明市房产信息网统计，2010年昆明楼市商品房共成交39864套，成交面积332.15万平方米。其中，商品住宅成交20547套，同比下降8.6%，成交面积220.25万平方米，同比降幅4.77%。

　　今年第一个月，随着“2改5”及“二套房首付不低于40%”等国家政策的出台，昆明楼市商品房成交量从去年12月份成交的11696套直降3070套；2月份则受节假日因素的影响，市场更加冷清，成交量跌破新低；在3月这个令人期待的节点上，整个月成交量只是在2月较低的成交基数上有所反弹；而4月17日国务院下发的史上最严厉的“新国十条”让刚有点起色的昆明楼市再度回落，并在5月滑落低谷；告别5月昆明楼市成交量不足4000套的寡淡行情探底之后，6月份从成交量上看呈现了上扬趋势，但仍处于“下行”状态；7月份的昆明楼市也未跳出成交数据低位徘徊的局面，并环比减少604套。

　　成交量疲软是意料之中的事。业内人士表示，此前宏观政策的收紧，让市场购买信心受到影响，形成了浓郁的观望气氛，不少投资客离场，导致昆明楼市成交量萎缩，以及之后征收房产税等预期，更让购房者普遍选择推迟置业步伐。

　　成交均价保持高位

　　成交量的明显下挫却并未影响到房价的坚挺，昆明楼市成交均价依旧保持在6000、7000元/平方米的高位，于是，量跌价滞，成为今年来昆明楼市的最显著特征。

　　“5313元/平方米、6245元/平方米、6000元/平方米、6571元/平方米、6840元/平方米、6086元/平方米、6594元/平方米”这一列数据是对应昆明1—7月的楼市成交均价。从1—7月份昆明楼市成交均价来看，唯一只有1月份的价格为5313元/平方米，其余6个月的成交价都在6000元/平方米以上，甚至一段时间内周交易均价还屡屡突破7000元大关，更有单日房价在万元之上。

　　对此，业内人士分析认为，由于大量开发商在2009年的繁荣期赚得盆满钵溢，一段时期的销售低迷，还不至于让这部分“不缺钱”的开发商丧失抵抗能力，促销压力虽在，但得其于资金方面较为充裕，开发商们依旧不会愿意轻易“割肉”降价，会勉力支持现有的价格体系。同时，加之目前昆明楼市供应量有限，最终导致市场出现房价高企的局面。

　　商业地产增幅超八成

　　新政一出对于住宅市场打击巨大，但因此商业地产反而成为投资的安全地带。调控当前，商业地产的投资之机已浮现，往年的昆明房地产市场都是住宅唱主角，而今年商业地产却向住宅这个“老大”地位发起冲击。在住宅市场成交量萎缩的情况下，商业地产一扫颓势，交易量猛增。市房产信息网统计数据显示，今年1—7月非住宅商品房共成交套数19317套，同比增加81.33%，成交金额70.81亿元，同比上涨30.48%，成交面积111.9万平方米，同比增长27.55%。商业地产的大幅增长，推动了上半年楼市同比去年依然保持平稳增长的态势。而且与往年相比，这么高的频率和规模是前所未有的，这是继住宅投资之后，昆明迎来商铺投资的新一波浪潮。