省城市民郑国良先生这几天正在忙着看商铺。

　　郑先生以前投资过几套住宅，但眼下的投资性购房遇到了重磅打压，又加上住宅投资收益率的不断下降，他很无奈。“看到近期的商业地产投资渐渐出现了火爆的现象，我才有点心动了。”他说，很多知名的开发商也都开始介入商业地产项目了，感觉这一块的投资前景应该还不错。
 
　　“但是现在市面上的商业地产项目不少，商铺该如何选呢？”“随着越来越多投资客的关注和进入，商业地产渐渐进入一个前所未有的繁荣景象。”石家庄博润投资顾问有限公司执行董事龙星提醒，商铺投资是一项相对长期且风险较大的投资行为，作为理性的投资者，在投资商业地产产品时，除了要了解商业地产产品的特征，还必须全面考虑商业地产项目的投资因素，以技巧来规避投资风险。

　　那么，如何能够挑选到一个具有投资潜力、回报率较高的商业地产呢？

　　紧扣“商”字玩投资

　　“商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，投资者应该紧扣‘商业’这个主题进行投资。”石家庄博润投资顾问有限公司执行董事龙星提醒投资者。

　　凤凰商圈商业项目经理米兴也认为，商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。

　　记者采访的多位专家认为，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开“经营”这个主题。由此可见，商业地产的投资，首先是对物业经营的考察。

　　▲规模体量非常关键

　　“商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。”龙星说，目前石家庄而言，成熟的商圈主要是北国商圈、东购商圈，而正在兴起的则有东南的万达商圈、凤凰商圈等等。

　　同时，投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。

　　比如北国商圈，属于百货类购物商圈，主要以经营百货、服装、家电为主，在这里投资商业要看是否符合北国商圈的定位，如果商业项目是在商圈内经营建材，那生意肯定不好。

　　▲“管家”须精挑细选

　　好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的决定性因素。

　　在业内人士看来，“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。河北大唯兄弟房地产研究中心主任李梓表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。“有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险。”李梓说，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。如果只是搭个牌子，挂羊头卖狗肉，还是河北本土的经营者运营，经营能力和诚信度就要多打个问号了。

　　▲权限宜集中忌分散

　　“为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。”李梓提醒，投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（临街独立铺面除外），则应该三思而后行。

　　李梓介绍，在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以房地产投资信托基金打包物业”。因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品。

　　哪类商业地产潜力大？

　　随着河北省城市化进程的加快，经济转型和产业升级同步推进，有可能出现新的产业集群，或者城市规划有可能进行调整，这些都会衍生出新的机会。“商业地产项目主要按照经营来分类，主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。”记者采访的多位业内人士认为，这其中，哪些商业地产在新的变化中，具有更大的潜力？投资者可以从以下方面加以考察：

　　▲新兴城市综合体是热门

　　“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”长期进行商业地产投资的吕坤先生告诉记者。

　　在吕坤看来，中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，已经相当成熟，调整的空间很小。而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导入，外围区域将会出现新兴的城市综合体，如正在建设过程中的万达广场 (论坛 新闻)、凤凰商圈，就会出现这样的商业模式。

　　据了解，相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

　　▲商圈范围仍是投资热点

　　独铺难成市。商业项目扎堆更有潜力，可促使市场加快成熟，有利于投资。依托于商圈的商业地产一直是投资的热点，因为大商圈商业与社区商业存在着极大的差异。

　　凤凰商圈商业项目经理米兴认为，大商圈商业的优势在于以大体量的建筑规模，为人们提供一站式消费服务，集购物、娱乐、餐饮等于一体，成为综合性的商业休闲场所。比如正在建设中的万达商圈和东南部的凤凰商圈。“这其中，凤凰商圈有165万平米国际生活社区，商业整体面积23万平米，集合了购物中心、大型超市、主题式商业街、星级酒店、高档写字楼、高端住宅、运动公园。”“值得注意的是，投资者要看商业项目在商圈中是否有立足点、竞争力。”李梓举例说，如石家庄的中山路传统商圈，居民的消费行为习惯决定了这个传统商业的经营业态和商铺价值。市民想在石家庄市区逛街，中山路商圈是个不错的选择。但有车族要想做汽车维修、保养和购置汽车用品，则应该到南二环翟营大街附近的车品主题商街。

　　▲消费潜力决定升值潜力

　　对于商业地产项目的投资者来说，选择投资项目时应该注意以下5大要素：地段、形象、品质、配套和回报，把握好对它们的分析就能将自己的投资风险降低。“同时，对于石家庄为代表的河北城市来说，城市化加速过程中，那些具有人口聚集潜力的区域，商业地产投资价值不容忽视。”李梓说，对于商业地产而言，消费潜力决定升值潜力。

　　石家庄东南地区成为房地产热点开发区域，楼盘项目密集排列，竞相绽放；该区域迅速进入高速发展阶段，开发量的加大让东南人口数量迅猛增长，人口承载量急剧攀升。

　　李梓经过调查发现，石家庄东南部凤凰商圈周边3公里内，聚集了31个社区、19所学校、8所科研所，常住人口达21万，周边高校人口达10万人，人口总数高达31万。“以万达、众美、联邦为基点的省城东南大商圈，未来的发展潜力非常明显”。