商业地产，广义上指写字楼、商铺和厂房；狭义上仅指的是以街铺、ＭＡＬＬ为代表的商业物业。本文主要使用广义含义。

　　30年，对于一个人而言，可能意味着生命中最黄金的时间；而对于一段历史，只是沧海一粟。30年对于深圳商业地产，见证了其从无到有、磨砺壮大的过程。纵观半个甲子年的深圳商业地产，有四个特点。

　　第一个特点：

　　主题词——西进、扩容

　　深圳城市中心沿着罗湖—福田—南山—宝安轨迹变迁，深圳商圈的发展呈现出自东向西延伸的态势。深圳商业地产起步于罗湖，逐渐向东门、华强北、福田中心区、南山等地发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集餐饮、休闲、办公于一体的综合区。

　　深圳的商务办公带也呈现明显西移态势。人民南作为深圳商务办公的起点，见证了改革开放初期的艰辛。在《深圳城市总体规划（2007－2020）》草案提出后，福田中心区写字楼成为深圳的新旗帜，并集保险、证券、基金、银行等金融机构于一体，承接港资、外资金融机构的部分后台业务。随着宝安大道和深南大道的连通、地铁1号线的延伸，宝安滨海大道和南山滨海大道的连接、广深沿江高速的建设，南山和宝安商务写字楼的开发必然迎来黄金时代。由于西部通道对于促进西部城区商业繁荣具有巨大的推动力和南山、宝安二区庞大的人口隐含着的消费力，美联物业认为，罗湖和福田商圈将进一步精耕细作，而南山、宝安将进是未来商业地产的发展新兴区域。

　　第二个特点：

　　商业地产与“狼”共舞

　　从投资主体角度分析，深圳商业地产走过从国有资本——引进外资——集体经济——民营资本——个人投资的发展历程，每次随着新的投资主体进入，市场化程度愈加深化。各投资主体相互渗透与交织，演绎着与“狼”共舞的生态链。

　　近年，外资投资机构再度活跃于商业地产项目，美资西蒙房地产集团公司、摩根士丹利、高盛等先后进入国内的商业地产市场。为抑制炒风，深圳市政府于2007年颁布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房2007254号），“商业限外令”从此登台。

　　美联物业认为，“限外令”并未令外资却步，而投资主体的多元化正是商业地产的生态模式，国内的大型开发商和外资机构占据了商业地产的上游，中小投资机构及个人投资者在产业链的下游。

　　第三个特点：

　　商业与住宅互补

　　城市化进程是中国商业地产健康发展的长线支撑。短周期里，商业与住宅的关系表现在两方面：首先，住宅市场的逐步完善为商业地产发展提供了消费基础。其次，就房地产投资领域内而言，两者为投资互补品。

　　一般而言，住宅和商业投资可以兼顾。目前国内的经济环境似乎朝着有利于商业投资的方向发展，表现在以下几个方面：

　　一是住宅投资的争议性逐渐加剧。投资本身是市场行为，但随着房价飙升，热点城市的普通住宅的房价已远远超出了普通老百姓的支付能力。而投资商业，由于不涉及民生，其争议性和政策风险要远远小于投资住宅。

　　二是商业投资与住宅相比，至少有两个方面优势：一是坐拥资产增值，二是租金回报率远远高于住宅。

　　三是商业产品线越来越丰富，为投资客提供了多样的选择。

　　四是有产者的财富积累速度在加快。与其他地区相比，沿海地区具有更强的储蓄倾向和理财偏好，这也为商业地产的发展提供了广阔前景。

　　五是由于国内通胀和人民币升值预期，实物资产成为避险资产，因此房地产将在一个比较长的时期成为“现金牛”。相信随着深港一体化和泛珠三角合作的深化，深圳商业地产正迎来新的春天。

　　第四个特点：

　　升级换代不间断

　　商铺方面，30年来，深圳已经由以街边杂货铺和老式百货为主，转变成为以各类大型超市、百货商场、购物中心为主的现代化商业流通模式。随着茂业、天虹、太阳、岁宝、海雅、华润万象城、深国投广场、港隆城、京基百纳、怡景中心城、星河·ＣＯＣＯＰＡＲＫ、益田假日广场等一批本土零售业茁壮成长，吸引了诸如沃尔玛、吉之岛、家乐福等外资零售巨头的入驻，使得深圳商业经历了“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”的演变过程，影响和改变了全国的零售业发展格局。

　　深圳零售业“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”快速发展，主要有四个动力：一是市场经济的发展，为深圳零售业的发展提供了机会与动力；二是国有企业少，对外开放方面也更具主动性；三是外资零售巨头进驻，国外的大型连锁超市沃尔玛、家乐福最早将总部设在深圳，他们既带来国际上最先进的经营理念和管理方式，也带来竞争压力，对深圳零售业起到很好的推动与促进作用；四是深圳零售企业对外扩张模式比较灵活。