从我市２０07 年提出打造“总部经济”的那刻起，三年来,聚首于中山大力支持现代服务业的多项政策之下,一股商业地产热潮开始席卷整个中山城区。从东区CBD 写字楼商圈的日益成型，到石岐区“三旧”改造的蓄势待发，再到西区大型商圈的建设如火如荼，伴随着各大项目的错位式发展,不仅大大提高了中山商业地产的规模,更使得整个城区商业地产结构日趋完善,而且在房地产政策对商品房的已有调控下，使得中山更多开发商逐渐将市场拓展方向向商业地产倾斜,这变相为商业地产腾出了更多的发展空间。
“预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。”日前，国际知名房地产投资管理及服务公司仲量联行在最新研究报告中作出上述论断。与权威机构的论断不谋而合的是，中山的地产界也正在刮起一阵“商业飓风”，与此同时，商业地产急速扩张所带来的市场竞争，是中山今后几年无法回避的一个问题。
CBD经济：容量剧增下应努力实现差异化
面对今后几年近60万平方米的新增商业地产体积，在经历南下新码头与盛景尚峰两大商业地产的开拓后，南下房地产营销总监谈子信可谓颇有感触。在参观完东莞、惠州、广州、深圳等周边城市的CBD 建设后,谈子信认为,在珠三角一体化进程不断加快、珠中江同城化迈出实质性步伐的当前,中山作为区域性CBD,东区可以定位为中山现代服务业的窗口,以及珠三角西岸发展现代服务业的典范。在这过程中,东区也应该充分意识到,一线城市CBD 的成功是不可复制的,中山更应该充分发挥自身的优势来构建符合自身特色的CBD。
“在积累近几年的写字楼开发经验后，我认为中山应该意识到,大多数国际型企业不会将自己的办公总部设在中山,若然继续走纯粹的总部经济，较大的体量将很难再一时间得到充分的消化，但如果将科研、创意、后勤等部门剥离出来,放在更适合这些产业发展的二线城市中进行。中山作为一座具备较强工业水平的宜居城市,就应当重点吸引这类型的企业进驻。此外,在未来CBD 的开发建设上,希望中山的写字楼在规模、规格和规划上能够更加提升。只有这样,才能充分发挥出CBD 的聚集效应。”谈子信分析道。
此外，此前盛景尚峰方面也曾指出，鉴于广州上半年的新增租赁面积与中山同期的新增建设面积是一样的,写字楼租赁在当前中山市场还有一定的压力。如果东区CBD 的写字楼项目未来再盲目扩张,质量较差的写字楼就有可能会陷入空置的情况。“譬如在此前的视察中，我们发现东莞由于早前写字楼建设进度过快,如今就出现过剩，导致东莞CBD 一些配置一般的写字楼,租金再降都很难招租，这都是非常值得中山借鉴与参考的宝贵经验。”
除了盛景尚峰外，电子科技大学中山学院副教授邱晓明也认为，目前中山处于经济转型期，加上以往的写字楼基础较差，近年的写字楼需求旺盛属于正常现象。但是，后续有多大容量取决于中山的产业转型能够持续多久，还需要有一系列相关的城市规划、人才支撑。
除了原有的富华酒店、孙文西、益华、假日广场、大信等城区五大商圈外，根据中山“三旧”改造规划以及现代服务业发展规划纲要的情况来看，未来几年将至少迎来大信二期、金鹰广场、“吉之岛-华发”、兴中广场、益华双子星、西区明盛·天悦城、富业广场等全新的7大面积近280万平方米的商圈。
此外，一直专注于住宅开发的雅居乐地产上周宣布今年将在中山重点推出六大商业项目，这六大商业项目总面积接近20万平方米，当中包括一个体量10万平方米的购物中心，计划年内动工。其中，西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。因此随着西区服务业综合改革试验区的规划出炉，西区在被总体定位为现代休闲核心商务区 (RBD )后，凭借“摩尔经济”迎来凤凰涅般木
7大商圈将催生“摩尔”经济风，将成为西区乃至中山商圈未来几年发展的重中之重。
有商业界人士认为，虽然未来商圈众多，压力也随之而来，但中山商业这块蛋糕是可以越做越大的。此前中山市大信置业有限公司新都汇商业分公司副总经理谭国松表示，中山商业项目都会朝着“摩尔”（Mall）模式发展的，关键是看怎么去整合，看其对业态搭配的处理是否符合当地市场的需求，特别是引导消费重要性。另外，鉴于未来商业体量变大，市场竞争激烈，新商圈占据规划之利好，硬件设施也不错；老商圈胜在发展成熟，有人气，因此商圈在建设前就应想好，商业定位显得相当重要，尤其是与房地产项目的有机结合。
更有不少业内人士表示，商业地产尤其是二三线城市的商业地产，可以在未来几年成为投资的 “避风港”和 “中转站”——不仅凭借自身的抗跌性进行防御策略，还为调整之中的行业提供暂歇脚步、认清方向、重整旗鼓的可能。是继续做大做强、满帆前进，还是遵循“船小好掉头”策略，分散投资，都有更多的时间去决策。因此，可以预见，通过行业的自身努力，商业地产在中山的前景一定会大有可为。