有人说：21世纪的前10年是住宅投资的黄金十年，第二个10年则是投资商业地产的黄金十年。据估计，此轮商业投资预计有可能达到2000亿元。而在昆明本地主城区规划，商业先行的政策下，似乎也在表明：昆明商业地产在未来几年将进入黄金发展期。
为什么商业地产开发突然升温？业内人士认为，首先，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型节点，适当比例的商业地产开发可应对行业竞争，加速利润率的摊薄；其次，商业地产的发展更能促进一个城市的经济繁荣，带动就业；再者，今年国家频繁出台调控房地产住宅市场的新政，使得大量投资客投资方向从住转商，也加大了房地产企业开发商业地产的信心。根据中原地产对北京商业成交量的统计显示：从今年一季度开始，商业地产成交比重在全市的商品房总成交套数中开始逐渐上涨。一季度，商业地产的成交占比为8.1%，而去年4季度该比例仅为6%。特别是在新政之后，商业比重更是首次突破9%，达到9.5%。
对应到昆明商业市场，似乎也正在演绎这一趋势。8月份，多个商用物业项目开盘或启动认筹，有部分项目打出了商铺即将发售的广告信息；已经开盘的项目开盘当日接近80%的销售成绩，似乎也表明商业地产成为现阶段的一个置业热点，昆明商业地产已经进入新一轮开发、投资热潮。再加上昆明现有的九大核心商圈和组团式区域商圈的商业辐射影响，昆明商业呈现出勃勃生机。然而，在昆明繁华的商业背后，也隐约透露出发展中的问题。比如诸多商圈大打CBD旗帜，昆明是否能承受那么多CBD；商圈内商业业态丰富，但却杂乱无章，没有功能分区；项目只要引入沃尔玛、家乐福，就号称商机无限。
商业地产繁华背后凸显的这一系列问题是否会阻碍昆明进入商业投资的黄金十年？
现状：昆明商业地产8月进入井喷期
似乎都瞅准了传统的金九银十这个吸金点，进入8月，昆明商业地产显得格外地活跃，多项目开盘发售或启动认筹，冷清大半年的楼市瞬间充满了活力。
多项目开盘或启动认筹
7月下旬，市场上有消息称8月将有多个商用物业项目有推售计划。果不其然，进入8月，世纪中心、滨江商业街等多个项目陆续开盘；光辉城市、南亚中央商业广场也开始推售认筹；而通过报刊杂志，也可见云都国际、假日城市等项目打出了商业即将招商的广告。
8月15日，位于南屏街世纪广场东侧的世纪中心开盘，对外推售写字楼物业，当天销售成绩喜人，第一批房源销售量就达80%，为接下来即将推售商业的项目开了个好头。随后，俊发地产旗下项目滨江商业街、呈贡新区假日街也于上周末正式开盘发售，开盘当日，项目现场均迎来了火爆的局面；同时，上周末，位于昆明官南板块兴科路的光辉城市启动了商铺认筹活动，位于滇池路的南亚风情`第壹城中央商业广场也正式认筹。而近期，记者在翻阅各大报刊杂志时也发现，诸多楼盘打出商铺即将推售的广告，例如云都国际打出西琪财富广场 MINI MALL主题百货商街全城公开招商、假日城市则打出生活商铺即将面世，假日广场一批次仅发售60%的广告语。
由此看来，昆明商用物业项目于8月出现了井喷现象。
集中放量对于缓解商铺供不应求现状有作用
目前市场上的商业供给已经出现不足，商业项目的集中放量对投资者来说是件好事，可多方选择，满足市场的刚性需求。风之铃市场调查研究公司策划部经理纪磊认为。据不完全统计，8月已经或即将推售的项目商铺、写字楼数量将达到800余个，面积区间从小到大能够满足不同投资者的需求。
据了解，世纪中心共有300余套写字楼，面积从50平方米3000平方米不等，一批次房源推售量达到106套，均价为2.2万元/平方米；呈贡新区假日街的160余套商铺九成为临街商铺，且为现铺，面积从25-943平方米不等，均价1.8万元/平方米；滨江商业街为滨江俊园底商，共50余套，均价2.5万元/平方米；光辉城市有140间全临街商铺，面积40-200平方米不等，最便宜的一套商铺，起价44万元，拥有40年自主产权；南亚中央商业广场共推出169个商铺进行认筹，其面积区间从12-180平方米不等，最便宜的一套商铺仅售68万元；而假日城市共有商铺300余间，预计推售60%，其余开发商自持。
从以上数据来看，虽然本月市场商铺、写字楼的放量不是很多，但集中放量对于缓解目前商业供不应求的状况起到了一定作用。
创新商业模式让人眼前一亮
如果今后城中村改造项目中众多含商用物业楼盘涌现的速度如在8月集中放量，那么后市商业竞争将日益激烈，如何在竞争中取胜呢？业内人士认为，项目的定位和运作是关键。从8月已经或即将推售的项目来看，开发商似乎也意识到这一点，创新的商业模式让人眼前一亮。
南亚风情·第壹城在开发前期就充分考虑到整个商业的发展，引入的商家也是事前就定好的，通过招商定制式开发，按照商家需要的面积、体量、建筑风格来开发产品，定制式商业模式也引来了不少品牌商家。此外，开发商诺仕达集团自持中央商业广场四层物业，并引进高端时尚情调生活酒吧，保障项目的商业运营前景；而假日城市的招商先行也吸引了不少人气。在项目还未开盘，就引入沃尔玛、国美电器和诸多品牌商家，利用完善的商业配套来带动整个项目的居住价值；而世纪中心在
户型上做起了文章。可对外销售整层写字楼，3千多平方米的面积可根据买家意愿进行切割，人性化的运作方式受到了市场的关注。
面对后市商业竞争的压力，开发商力求模式创新，给即将发售的项目开了个好头，相信后期推售的商业项目也会采用创新的营销方式带动项目的销售。
原因：多因素促成商业地产的发展
其实，8月份诸多商业项目涌现并非偶然。事实上，随着国家经济的快速发展以及在较高投资回报率的诱惑下，商业地产成为了近年来的一个开发、投资热点。特别是今年，国家频繁出台调控住房市场的新政，但对于商用物业却没有多加干预，实际上也间接推动了商业地产的发展。
城市发展带动商业地产发展
事实上，商业地产是和中国经济发展同步的，它的发展更能促进一个城市的经济繁荣，带动就业。一个城市的发展，不仅要给人们提供住的地方，也要提供工作和消费的场所，尤其是昆明这样一个商业还并不完善的城市，更需要发展商业地产，于是政府鼓励兴建商业项目，以此带动地方经济的发展，因此商业地产成为近年来房地产开发的一个热门行业。 田野投资中心项目总监杨凡表示。
其实，从目前在建、报规的项目规划方案中我们不难发现，几乎每个项目都不只是单纯的住宅物业，社区底商成为每个项目必须拥有的配套商业，这和满足人们基本生活需求有着很大的关联。在项目规划之初，相关部门会在规划指导意见中提醒楼盘应配备足够的商业，针对目前的城中村改造项目，业内有不成文的规定，商业体量必须达到整个项目建筑面积的20%-40%。昆明某开发商向记者透露。
收益稳且高促成商业投资热潮
对于投资客来说，相比于住宅市场，商业地产更具收益稳定、高回报等利好，再加上今年国家频繁出台调控住宅市场的新政，投资客弃住投商的行为也越来越明显，而投资客的这种转向投资行为无疑加大了开发商开发商业地产的信心。
目前调控政策针对的是住房市场，如二套房政策，首付款的比例和利率的调整等都是调控住房，没有涉及到商业，而商业地产的发展主要取决于经济发展和市场本身的规律。商业地产是城市第三产业发展的基础，与经济发展同步，因此，商业地产还有很大的发展空间。景洪市晟华房地产开发有限责任公司总经理孙敏表示。同时，中原地产昆明分公司总经理刘天旸也认为，由于2009年实行的宽松货币政策，以及经济前景的不确定性及匮乏投资渠道，致使国内资金避险逐步加重，转而进入房地产投资，房地产居住消费型让位资金投资型；而在新国十条下地产行业发生了整体转型，国内投资热钱在中短期内由住宅流入了商业。
未来：昆明商业格局进入快速发展期传统商业中心面临挑战
随着城市化发展的加快，昆明商业将进入快速发展的格局。杨凡表示。目前来看，昆明东南板块仍是商业开发投资的热点区域，由于该地块是2009年商业项目批示最多的区域，因此它的均价上涨将会拉动昆明市整体商业项目的价格。但城市轨道交通工程启动、三环道路通车等交通方面的改善，将大大提升中心区域以外其他区域的生活价值，为其他片区的商业发展带来利好，昆明的商业发展将步入百花齐放的盛世时代。
然而，昆明二环外新城区的崛起将会给昆明带来城市格局的变革，在这过程中，传统商业模式和商业中心将在这场变革中面临挑战。杨凡认为，新城的崛起是城市发展必然要经历的过程，市中心的核心商业地带将随着城市发展和市场的需求逐渐发生变化。虽然在短时间内，市中心核心商业仍将发挥它的核心作用，但随着二环与三环之间综合体项目和CBD项目的出现，这种核心作用有可能将日趋弱化。因为市中心的商业体量无法承载昆明未来的消费需求，并且随着昆明城市的不断发展，区域的不断扩大，市中心外的区域也需要商业进行支撑，到时候，区域综合体和CBD项目的作用就将体现出来。