新浪房产讯（廖兰心）“房价将回落到2009年年初水平。”今日下午，SOHO中国董事长潘石屹现身上海论坛，再次强调房价下跌论。在对住宅市场报以悲观态度的同时，潘石屹称，SOHO中国向商业地产转型的原因是“住宅太政治化了”。

　　8月29日，由SOHO中国主办，新浪乐居网络支持的2010金融地产论坛在上海香格里拉酒店举行。SOHO中国董事长潘石屹、资深媒体人秦朔、东方卫视首席记者骆新、资深财经评论员叶檀从金融角度，对房地产市场走势进行讨论。

　　会议主题：2010金融地产峰会

　　会议主办：SOHO  中国 China

　　特别支持：SOHO东海广场

　　网络支持：新浪乐居 新浪财经

　　媒体支持：第一财经日报 第一财经周刊 中国经济周刊 新闻晨报 上海证券报  21世纪经济报道 东方早报 国际金融报 上海商报 理财周报 新世纪周刊

　　主讲嘉宾：东方卫视首席记者骆新  资深财经评论员叶檀　SOHO中国董事长潘石屹 资深媒体人秦朔

　　主要观点：

　　“别人问怎么应对宏观调控的，人家现在宏观调控别人的日子不好过，你怎么好过了。我说实际上三五年前就做出了安排，这个主要的安排就是集中在北京和上海的商业地产，因为我们发现住宅太政治化了。”

　　——SOHO中国董事长 潘石屹

　　“真正的风险在于中国银行体系基本上是要抵押品才能够贷款，而相当多的企业的抵押品全是物业，如果物业的价格下降了，那么意味着抵押品价格下降，变为不良资产。中国的银行对于企业的贷款就会有更多的限制，而且限时限刻让你还钱。这样中国的金融市场要出问题的，我们的政府不可能容忍房价的下跌。”

　　——资深媒体人 秦朔

　　“我认为房地产的黄金时代已经过去了，但是白银时代正在到来。如果说下一步仍然是黄金时代，仍然非常的疯狂，那说实话我觉得在座的真的应该考虑移民了。这个宏观经济很不好。”

　　——资深财经评论员 叶檀

　　现场实录：

　　骆新：尊敬的各位嘉宾大家看到了今天在我们的会场是高朋满座，欢迎大家今天来参加我们2010金融地产的峰会，今天的主题是跟我们下半年金融的走势和房地产的发展有关系的，下面用掌声有请我们的三位主讲嘉宾，他们就是SOHO的董事长潘石屹先生，第一财经总经理秦朔先生，还有叶檀女士。

　　每一个人都准备一个话筒，今天我们废话少说，马上进入我们今天的主题，我们也知道今年到年中的时候所有的做房地产的也好，包括做金融的也好，都认为到了2010年的年中是看不清的季节，我们很难看整个下半年全国的金融货币的走势、地产的价格是升还是降，恐怕我们应该跟在座的各位判断一下，你觉得经济的形势究竟是向好还是向坏？

　　叶檀：我估计以后潘总以后到上海来可以刮目相看，我其实很感慨的，我是外地到上海来的，我是杭州人，刚才在聊的时候我想上海是越来越有趣了，我一直在说上海不太有趣，我想越来越有趣了，以后会变成芙蓉镇也难说，至于说上海的房地产或者说国内的宏观经济形势和房地产形势怎么样，其实因为我是跟我学历史学和经济学也关系的，我不太乐观也不太悲观，我认为房地产的黄金时代已经过去了，但是白金时代正在到来，我认为现在是一个白金时代，所以是东方不亮西方亮，也许再过20年有黑铁时代，但是现在我们还是在白金时代当中。谢谢。

　　潘石屹：你是不乐观也不悲观是吗？在此前的话，有好多人问我房价，我觉得房价是一个特别敏感的话题，同样物质的人，你说房价涨，有房子的人很高兴，另外没有买房子的人不太高兴，所以我在过去几年尽量不提敏感的话题。可是在前几天我在香港的时候就有人追问我说住房的价格，今年下半年会涨还是会跌，我的领悟比较悲观，这是多少年以后第一次悲观，我觉得住房的价格要跌一些，而且住房的成交量也会跌一些，这是我的结论，理由是什么呢？这样几点：

　　第一点：就是中国上半年住房的开复工面积超过了30亿平方米，从来没有过的。其实我们从统计的数字上面也可以说明这个问题。今年上半年房地产投资增幅是38.1%。历史从来没有过的。就是我相信市场上面一个最强大的力量是供应量和需求量，如果是有这么大的供应量，市场上供大于求的时候，价格就会跌，另外我们看到了今年4月份以来，国家出台了最严厉的政策。这个政策严厉是在五年宏观调控以来最严厉的，其中一条是实行问责制，这个政策出台以后配套的政策到今年下半年陆陆续续显示出来了，会让开发商的资金链非常的紧张，开发商什么时候会降价呢？一定是钱出了问题，如果帐面有很多的钱一定不会涨价。第一个政策就是住监部出台的要把一些进行监管，有一些地方已经步步出了政策了，其实这些政策在媒体上没有多大的影响，我作为一个开发商我知道这个政策对开发商的现金流的影响是非常大的，其中有50%是预售收入。如果是预售收入监管了，把一次性能够拿到的款要两年到两年半的时间才能拿到，这样会把房地产的一部分活钱变成死钱，另外一个就是对开发商的贷款超过500万以上的，都不能直接付给开发商，要付给施工单位，同样把开发商的活钱变成了死钱了。还有一个就是现在在清理闲置土地，说有1400块闲置土地，占地面积是1平方米，如果是有1万平方米的房子，这样的话国土资源部公布了2800块地，无论是1400块还是2800块闲置土地也好，都会逼迫开发商尽快把土地变成房子，我分析完这些因素以后，我觉得下半年比较高的房价会回落的，我在香港的时候有人问我觉得会回落到什么水平？有人说应该回落到2010年初的水平，我说不，应该是2009年初的水平，他们下面的人哗然，因为2009年到2010年的涨幅还是比较大的，所以我持悲观的态度。谢谢。

　　秦朔：第一个我觉得现在整个的全球经济、中国经济以及中国的资产市场都是处于一个调整期，包括全球经济的周期一调整，包括整个宏观经济政策的调整，包括产业结构调整，所以在一个调整期里面要指望资产市场有特别亮丽的表现概率很低，除了在一些非常小的资产市场，为什么创业版涨得很好，因为弹性很小，为什么邮票市场涨得很好，因为它弹性少，而房地产市场就不行了，第二个就是中国今年的走势大家看得很明白，是逐渐下滑的，但是保8保9还有可能性的，因为政府今年没有像2008年那样觉醒得那么晚，在6月底开的会议就防止了一些国家的效益，就采取了一些措施，所以今年会下滑的，但是力度不会像2008年到第四季度一下子跌到6%，也不用担心。

　　第三个讲到房地产市场，我相对比较同意叶檀的观点，我认为房地产市场，尤其是住宅市场，像过去10年差不多翻了5—8倍，个别地方有10倍，像这样的黄金时代可能过去了，但是我认为它作为一个傻瓜型投资，就是说我不懂那么多东西，作为一个傻瓜投资的品种，和作为一个次优的品种还是不错的一个品种。

　　当然具体到房地产里面的结构，什么样的产品，住宅、写字楼、商业以及什么样的面积和户型，这些东西跟以前可能不太一样了。因为现在主要是运用杠杆的条件没有以前那么好了。所以判断考虑什么品种的时候要真正的考虑到现金流的回报和财务的成本。但是刚才他说房地产的水平会跌到2009年的水平，我个人不太认为会跌到2009年的水平，一个是刚性的需求还是很旺盛的，今年上半年拿浦东来讲，一手房的成交量市场已经萎缩得相当厉害了，在这个过程当中事实上在积累需求，所以我觉得从7月份上海的二手房回暖，广州二手房8月份也开始回暖，我觉得这个力量对房价也是有一定的支撑。第二个我跟潘总也交流了，现在中国的房价太高，当然现在国家统计局关于灰色收入的问题，不断的进行你来我往的东西，现在即便是国家统计局也承认有大量的没有纳入入户调查，申报大量的隐性收入，而这个收入如果是看土地数据是不在收入比的，但是如果把这个隐性收入考虑进去，可能在一些城市的物业里面，可能还是强势的，所以我觉得房价会跌到2009年初的时候不太会，一线城市有10%、5%可能会…当然很郊区的不说了，就是同地段进行对比。我觉得跌的空间不太大。

　　骆新：这是秦总观点，现在秦总也一直在关注这个灰色收入的问题当中，目前全国有9.8万亿的灰色收入没有纳入，所以很有可能这笔灰色收入还会支撑房地产或者是金融市场向前发展，我自己做了一个调查，我调查了房地产的边缘行业，比如说地板行业，整个的情况他们也看不明白，一方面全国的房地产销量尤其是住宅市场销量没有涨，但是房价没有因为销量往下降，这个我们看不清楚，我们想请三位分析一下，你们能不能看看现在金融市场的房地产是什么样的，是不是有足够的人在金融市场包括房地产市场进行投入。还是女士优先。

　　叶檀：刚才其实潘总对房价持悲观的态度我可以理解，因为这样的话赚的钱是意外之喜，生活会特别的幸福，事实上在做的过程当中，从我本人来说我其实一直是从货币或者是金融的角度看房地产市场的，从现在来看钱还是比较多的，除了刚才说的国家统计局两个数字提出了质疑，但是他们的质疑是非常的软弱无力的，我们的灰色收入是5亿多，但是问题说这些收入会不会到房地产市场。或者是它会不会到证券市场，还是直接到国外瑞士银行去了，这是另外一回事了。

　　我们来看最近的市场，应该说是其实就像我们这之间产生的争论一样，整个的市场也是大家公说公有理，婆说婆有理，我觉得基本上大多数的人是迷途的羔羊，因为有的人是短期的炒作非常的多，这样的话其实是说明用少的资金去撬动公司的现象，一会儿炒新疆概念，一会儿炒西藏板块，就是整个的货币在寻找避险工具，这个避险工具从去年到今年债权市场出现了大泡沫。我们知道很多人觉得应该加息，我们现在一年期的存款利率是2.25，两年期才3.6左右，我告诉大家另外一个事实，就是事实上在通缩，我们最近的两年期差不多也是2%—3%，债权7年期才3%左右，就不太可能有加息的情况，我们知道最近我们中国人买日本债很多，但是事实上美国债的利率还是很低，最近有一家公司发行的是什么，我们说十年期已经是长期债权了，但是你去关注，一个是50年期的，中国财政发的，但是更加离谱的是美国的一家铁路运营商发了100年期的债权，大家说100年之后还活着呢？我相信100年之后我不在世上了，但是它的100年期的债权收益率多少？才5.95%，这就说明我们这个市场避险到了，债权泡沫到了非常大的程度，一方面资金多，另外也说明大家都在避险，当然一方面我们比较悲观，但是另外一方面我相信有两个数据，第一我在中部我认为在三线以下的城市住宅市场差不多是刚性需求释放，会跟收入联系在一起，而且以投资为主。我上次到江阴去，市中心的商铺从去年到我问他的时候上升了一倍，所以我认为我们看到的一个非常相反的现象。按理说我们整个上半年我们一线城市的成交量下降的如此之多，价格早就应该下跌了，但是还没有下跌，那就说明有几股力量在支撑，第一个是我认为银行这一边的，我们的房地产作为最重要的抵押品确实跟货币的发行结合在一起了。

　　最近整个的银行业在进行压力测试。说30%还是50、60%，大多数的银行都说我们最多的不良贷款率下降增加1%个百分点，我说完全是瞎扯的，你知道美国次贷危机爆发前怎么测试怎么好。因为都是白天的情况，没有测试信贷整个经营流动性凝结之后，突然的市场就失效了。我觉得像断崖，从3000米的高峰一夜之间就荡下来了，所有的对冲基金倒闭了，然后是传统的商业银行倒闭了，所以政府不得不出手，我觉得我们的房价真的跌到50%，那所有的房地产都要倒闭了，我觉得应该是跟我们抵押联系在一起的信贷都没有看到，我们就觉得是下降了百分之1点几，还有一个是我们一直在说软着陆，我们是需要一个替代品的，大家需要的是住宅市场的软着陆，我相信最最要做的是580万套的事情，如果580万套今年像大多数小学生跟班主任签订条约一样的，如果达不到的话你的小红花就没有了，如果说今年还是无法完成无法到位的话，那我想我对于中国的房地产事实上抱很大的希望，对于宏观经济不抱希望，我认为我刚才所说的是我理想中的最好的状况，就是黄金时代过去了，宏观经济逐渐跟房地产深入有一个脱钩的过程，然后白金时代到来，一个软着陆，如果说下一步仍然是黄金时代，仍然非常的疯狂，那我说实话我觉得在座的真的应该考虑移民了。这个宏观经济很不好。

　　秦朔：我是认为虽然我也比较讨厌这个过渡期，但是我认为房价是跌不下来的，房价下跌对于在座的个人投资者的按揭金融来讲风险是很低的，因为中国居民的资产资源非常的强劲，完全可以支持，对于开发商的金融风险就会上升，就像刚才潘总讲的，因为开发商活钱变成了死钱，真正的风险在于中国的银行体系基本上是要抵押品才能够贷款，而相当多的工商的抵押品全是物业，如果物业的价格下降了，那么意味着抵押品全部下降，那么就意味着不良资产分类的时候全部是不良资产，中国的银行对于企业的贷款就会有更多的限制，而且限时限刻让你还钱。而且中国的金融市场要出问题的，所以我觉得我们的政府不可能容忍房价的下跌，因为整个的金融体系是要靠土地来获得房产质押的东西。

　　至于为什么我认为我还是比较看好的，原因是什么呢？就是说我们要看一个基本的就是我们讨论金融问题，金融问题有一个基本的公式就是沸水定理。就是一个社会一边是钱，就是释放的货币供应量，乘以货币的流速，就构成了社会上整个的钱，另外就是物品跟服务，这个物品跟服务是以它的价格再乘以它的交易，得出来这么一个总的物品服务总得货币化的体现。这两者是相等，虽然有人质疑这个公式，但是这个总体上社会的钱和物品价格是对应的，现在来看中国钱这一块我们广义的货币流通量一直是17—19的速度增加，去年达到了27—29%，特别的高。但不管怎么说，这个钱的总的供应总量是在每年17—19%在增加的，这个在经过交易以后的总的价格是嘴硬的，也就是说它也应该是17—19%的速度在增长的。

　　在过去的几年里面平均就是百分点十几，为什么这样的？因为要看在这一端很多东西不能涨的，在座的五年前演讲是3000块钱，现在也是一样的，大量的劳动没有怎么涨，所以在这一端里面，很多的跟劳动相关的东西是涨得很慢的，能不能让农产品这样的基本民生产品涨，也不可能，这是国家控制的，真正可以让它涨起来的，可吸收货币的，只能是资产市场，一种就是原来不是货币化的现在要货币化，就像土地原来是不算钱的，现在把土地算价格了。它今年就吸收了很多的钱，所以地价就慢慢的涨，吸收了一部分的货币供应量，另外一块就证券市场和房地产市场，因为证券市场总的流通量是达到了3倍，不可能再在短期内有很大的提高，所以现在很多的大蓝筹都不可能涨得动的。什么来吸纳呢？就是房地产，因为房地产的量太大了，金额太多了，房地产事实上是吸收这么多年过渡供应或者是超速供应的必然趋势，涨不到这个地方了。所以我认为房地产因为它扮演了中国过去5—10年超速国家供应的一个流动性的配置，所以有很坚实的基础，而且越是中高端的越是支持，因为这部分人钱多，所以我认为从供应上来讲，除非怎么办？想在这方面稳住，你得给大家更多的来配置它的流动性的一些渠道，现在央行准备说让大家允许境外投资，现在央行内部有一个动静，甚至500万美金的供应，这样也受到了批评，也可能导致了贪官的钱流出去了，所以就不让出去了，所以就变成了内部的钱越来越多。因为还有一个人民币每年顺差的结算，内部的钱越来越多找不到地方怎么办？很多人就觉得从房地产里面可以找到快乐吗？有10套房子再买11、12套可以找到快乐吗？也没有办法，所以就是现阶段的配置的结果，所以我认为只有这个结果不改变，中国还处于80年代的高投资，外贸顺差，略有盈余，我认为房地产还会基本上升，这是我的基本的看法。

　　骆新：叶檀跟秦总虽然有不同的，但是还是基本上是要做相对的软着陆的办法。

　　潘石屹：秦朔的观点特别代表现在中国房地产开发商的观点。他说的这些道理我在一个星期在和开发商谈的时候，这个道理已经重复了好几遍了，只有一点他刚才说的人家说你不知道人民币升值了，外国的钱会进来的，会支撑住的，他刚才提了一句，还没有详细的说。所以房地产开发商我在一个星期内接触的开发商，他们现在想什么呢？就今年的4月份以后，成交量是大幅度萎缩，开发商的钱就跟过日子一样，现金流是有往外花的钱，要有往里面流的钱，从4月份以来，整个的成交量下跌，所以开发商的资金链状况都不是很好的。我们看上半年的年报公布了，现在国内上市的房地产的年报公布了，整个的状况不好。所以他们做什么计划呢？我觉得是很伟大的计划，而且在不知道谁给统一起来的，叫法差不多，叫金九银十，绝地大反弹，说金九银十一定会非常好的，我再想另外说上三个因素。

　　第一个就是金融的问题。如果真的是把政府惹急了，不要说把整个的利率提高，或者今天只要闭市之后，人民银行宣布房地产的贷款利率提高2%，首付提高2成，马上房地产价格就跌，所以我觉得金融的影响对房地产是立竿见影的，可是我想政府不会做自杀式的行为，真正逼急的话会做出这样的事情。

　　第二件事情我就说今年的3月份开全国两会的时候，我们的各个部长都表态了，说房价要抑制住，总理也说有蜗居的滋味，到了3月24号两会结束的时候，尤其在媒体把我们的领导部长们的讲话放大之后，全国人民都觉得看来住房的价格要往下压了，25号北京出了几个地王，楼面价格卖到了2.75万，所以这个总理很生气，我知道细节就不在这里讲了。然后紧接着就出现了很多严厉的政策，其中一个政策就是班主任跟小学生签责任书必须达到两个50%，今年的供应土地要拿出50%作为住房，今年的开工面积要把50%作为住宅用房，好象检查了一下各个小学生都完成的不好，班主任很生气。我是北京市的人大代表，上半年刘淇书记有一个讲话，是关于工作会议的讲话，讲话很长，我也不是很理解，可是我记住了一条，他说北京市政府拿出50%的土地作保障性住房，和今年的开工面积是做保障性住房是政策。所以一部分的人的住房问题是需要政府的支持，在钱上面地上面通过保障性住房解决。所以这个政策我想如果是没有一个大的变化，这两个50%坚持上3、5年的时间，整个房地产的格局都会发生很大的变化，最后一点就是从今年3月份以来一直讨论了物业税，物业税讨论了一段时间又换了话题了，就变成了房产税，讨论来讨论去又换话题了，不知道房产税和物业税能不能出台，但是一旦出台了对房价的影响是非常大的。

　　骆新：这次我也注意到潘总到上海来花了这么大的价钱，很有可能是下半年以后随着中国国家在住宅方面的调控措施，中央又表了态，中央绝不因为种种的问题放松对房地产的调控，有人说只有一个市场没有调控，就是商业地产，一个是没有关系，第二个就是各个地方都有商业地产在市场做。我查了一下今年上半年1、2季度商业地产的收入第一次超过了住宅。这个是什么原因的？

　　叶檀：我听到商业地产很有感慨的，其实上半年你的日子是不是很好过的，所以潘总就代表人民发言了，然后秦总就代表开发商了。

　　秦朔：其实我没有代表开发商的，我也完全同意潘总讲的话，上个礼拜我跟潘总的好朋友任志强(微博 博客)通了话，问他最近房价会下调是什么意思。他说我认为很简单的，现在是在僵持的，如果下跌5—10%，政府再给你一巴掌，就直接是利率的问题，利率立竿见影，所以与其这么抗着，不如大家给政府一个台阶，让宏观调控见到一个结果，然后进入一个平台期。如果一直顶着肯定不行。

　　叶檀：我想说任志强先生说的我听着怎么都是有一点不情愿的，是被迫从良的。潘总是被迫的还是主动的。

　　潘石屹：昨天晚上我就把我的想法写了一个博客，就挂出去了，我的微博和博客有一个链接，从我的博客挂出去以后还没有什么影响，但是微博有影响了，所以他就告诉我了：小潘，小心一点，不要烧香惹出鬼来。我不知道什么意思，因为我们看到了北京上海，好一点的住宅里面回报率只有1%了，这个是很低的，如果我们做一个简单的比较，把这个租金回报率跟股票市场的PE值比较的话，1%的回报率的PE值是100，国外很多都是现成的项目，我们可以看到销售的价格是多少钱再除以一个8，就是这个PE值，这个1%的回报率确实太低了，大家说商业地产回报率在中国也不高，要跟国外的8%比的话也比不上，我们现在商业地产回报率就是5—6%，但是总比1%好一点，这个回报率已经非常低了，当然中国人民币升值物价上涨有关系，可是不能太离谱。

　　秦朔：所以我一开始也讲到了，说我们房地产最好的黄金时代可能过去了，所以我们现在要仔细的研究如果要投资的话，要研究它的结构和类型。房地产跟股票不一样，股票我有一万股，不想持有了今天就卖1000股，房地产买了一个物业不可能卖1/10，所以就要考虑你的负债能力，究竟能不能支持一个面积过大的，过去很多人就是多多益善，负债越高资产越多，像这样的问题要考虑了，第二个就是讲到商业地产跟住宅的问题，住宅过去虽然它的租金回报率是1%，但是住宅的总价值回报率很高，所以导致了住宅市场变成了交易驱动型的资产依赖型的繁荣周期上去了，这个周期现在应该说政府已经开始封顶了，政府为什么开始封顶了？就是李克强讲的，中国经济还有20年的好光景，就是要靠城市化，如果房价过高，抬高了城市化的门槛，这样20年的好光景就没有了。这个文章两年前就登过，所以从这个意义上讲，交易驱动型的，税费又那么高，总价过高的话，交易成本上升的话就不再考虑投资品了，商业地产虽然说它交易起来很不方便，因为什么？它往往面积比较大。但是回报性就会相对比较好，而且我是觉得我刚好有一个同学在广州当经贸局局长，刚刚做了一个研究报告，我上个月去广州他讲，广州跟上海北京相比，住宅量非常低，但是商铺价非常高，所以广州未来的住宅价格的上涨空间，要么证明北京跟上海的商业类的物业未来可能有一定的上升空间，就我个人来看，我认为广州住宅的价格有很高的上升空间不太可能。为什么？因为珠三角的富人不把珠三角当做商业中心，不把广州当做商业中心，把香港作为中心，跟上海和北京不一样的。所以我认为广州涨的概率不是很高。

　　上海商业中心方面提升的空间会不会将来像广州这样的，广州是比较高的，因为广州是商贸型的城市，大量的批发，这个问题可能潘总讲讲。

　　潘石屹：给大家说一下我对上海的一个认识。新来上海的人，其实中国的经济有三个中心，一个是珠江三角洲一个是长江三角洲，一个是环渤海中心，这个是占了相当大的中心，可是这三个中心当中人们想象当中比较热闹的是珠江三角洲，实际上我们通过统计数据的分析来看，在长江三角洲，无论是占全中国的GDP也好，占全中国的财政收入也好，长江三角洲比另外两个地方高得多。而长江三角洲的中心是在上海，所以我们整个的战略，就看好两个地方，一个是北京一个是上海。别的地方都不去了，所以今年上海刚刚我们公布了半年报，我们今年计划了一个180亿的销售额，结果到了7月份已经完成了75%，利润也很高的，赚了2.7个亿，所以香港的媒体哗然，人家的股票都跌，我们当天就上升了4%点几。别人就说你的成功到底是你怎么应对宏观调控的，人家现在宏观调控别人的日子不好过，你怎么好过了。我说实际上三五年前就做出了安排，这个主要的安排就是集中在北京和上海的商业地产，因为我们发现住宅太政治化了。

　　叶檀：我觉得潘总的日子这么好过，是不是等到第一我想什么时候你的上市公司回归，咱们也买一点你的股票，共同分享红利，第二个是商业地产到底怎么样？我们写财经新闻总是批评为主，难得写两句好话，我说房价会跌但是跌得不多，人家会说你被哪个开发商收买了，一般来说都会有这样的问题。但是我的回答是这样的。如果说你认为一切都可以卖，这个就比较下流了，对不对。但是对于商业地产来说，真正的下流的地方是它就不卖。

　　我举个例子，就是咱们的潘总说长三角这一块商业地产是确实很好，像嘉兴、海宁、江阴等等，从我了解的很多地方上涨都很快。不只是上海，但是真的上涨真的是非常好做，汇聚了商气之后，就开始不卖了，比如说海宁的皮革城，我们知道它最近上市了，主要是商业地产这一块，商业地产一开始第一年卖了一点，后来实在是太好了，然后它就自己持有，不卖。到最后滚滚的现金流就跑到我这儿来，然后我这一包装一上市再圈一笔钱这个生意特别特别好做，我想潘总什么时候自己持有不卖，赶紧通知我一下，我就赶紧走后门买一套你的商铺。

　　潘石屹：这也是我们所有的股东问我的问题，我们每年印10万份年报，所以就有10万的股东，这个问题问得非常多，经常问我为什么要销售，因为从公司的负债来看，是净现金，所有的上市公司没有一家，第二个就是帐面上还有很多现金，前天我们公布年报，公布出去以后我们年报上的数字是我们的现金还有157亿，所以你有这样多的钱负债率又很低，为什么不持有，所以这是投资者追问我们的问题。我们就做出一个能够对外公布的大概就持有20%，在未来，先一步一部持有，因为持有也有好多的考验的，包括对我们的管理各方面的考虑，所以慢慢一步一步的持有。以后会追加。

　　骆新：现在还是尽可能不卖。

　　潘石屹：现在持有是零，然后慢慢增加。

　　骆新：你现在投资在上海，很多人很关注，你认为在上海做商业地产，上海与北京广州相比，有什么区别呢？

　　潘石屹：广州的情况我不是很了解，北京和上海两个城市比较的话上海更好。上海租金回报率更高，大概能够高出1%，第二个就是上海我们过来以后打交道各个行业专业的人都很专业，无论是代理也好，广告公司也好很专业，比北京的要专业，上海和北京人口差不多，GDP总量也差不多，可是上海的城区面积是北京的1/3。所以机会也更多。

　　骆新：我不知道今天很多的人来自上海的媒体还有很多客户单位，我们下面有一段时间，给在座的今天光临的各位嘉宾。你们将有机会向三位嘉宾提问。有吗？

　　提问者1：你好，我是一名会计，是这样的，刚才潘总说了，中国的商业地产的回报率大概5或者6，但是我们看唐骏曾经写过一篇，中国的房地产这么贵，如果说是与其买的话不如拿这笔钱放到其他的投资来进行其他的回报，还要比买房子更好，所以他有一个观点，宁愿租房而不愿意买房，我不知道潘总对这个问题是不是赞同，如果不赞同你认为怎么样？谢谢。

　　潘石屹：刚才你说的是唐骏的观点，上海有一个周立波你知道吗？他约我要做一个节目，他的观点就跟你的观点一样，他说与其买房子不如租房子，他约我要我来上海给他做一个节目，但是我的观点不一样，其中有一个风险判断，你购买房子的话，从过去十年之间，说租金没有多少，但是房子升值了，所以对未来的判断不能光看租金回报。

　　秦朔：我补充一点唐骏是自己认为特别聪明，他认为他一定能够找到一个回报率更高的地方。但是你要想一想，比如说你过去你租房子，这当然从你买房子的回报率这一点来讲租房是划算的，可是第一你租房这么多年也要支出一笔成本。第二个最重要的是房子刚才我讲的价值在过去几年平均每年是上涨百分之十几，你说你会找到更好的，我会做股票，中国证券市场今年是20年，当然不能完全的对比，假定这样讲，大概每年的收益率是16%点几，就是说你说你还能够找到什么特别特别好的生意，除非唐骏可以靠如簧之舌找到更好的地方，我们一般人并不是唐骏，我觉得我们有傻瓜一般的投入保证超过了通胀水平已经很不错了，所以干嘛不整一套房子呢？

　　提问者2：我是华夏时报的记者，想问一下你前面说要加大对上海的投入，未来今年和明年对上海的投入将会有多大的资金量，另外想问一下现在很多的开发商都在转型做商业地产，您做商业地产的模式和万达的模式在什么地方有不同之处？

　　潘石屹：我们的发展战略就是北京和上海，在未来投资比例各占一半一半。你说的这个问题确实我们看到，中国的房地产市场，就是住宅市场未来这几年会受到很大的挤压，主要是来自保障性住房，如果是把两个50%都作为政治任务完成，几年时间原来的平衡会受到挤压，所以在这种情况下，人们一想到一部分的开发商会把资金转移到商业地产去，这个是一个逻辑，实际上现实情况并不多，我觉得开发商业地产对地段的要求，对设计的要求，包括开发的经验，需要的技术含量要高一些。万达的模式跟我们可能有一些不一样，它还是做大的百货商场为主来把周围的带动起来，而我们SOHO中国的模式一定是要思考，未来10年20年这个城市的人需要什么样的空间去办公，这个思考一直没有间断，对我们来说就是多元化，要融合，不能够把产品的功能分得很清楚，这是我们要思考的，说得很简单，具体要把规划设计做出来，还是不容易的。

　　骆新：这个也是很多现场做房地产人的关心，因为商业地产分很多类的，比如说做写字楼的，做商场的，你想把商业地产打包而不是单一的做哪怕一个产品。什么样的打包才是精品呢？

　　潘石屹：这个具体的设计要看图的，所以我在这边也很难说得清楚，可是有一点非常重要，就是做商业地产就是交通一定要方便，如果没有交通方便，现在全世界的城市面临的问题都是交通拥挤的问题，如果把交通解决了，这我觉得是最基础的因素，如果说商业地产像树上结的果子一样，树枝就是基础的交通，基础一定要强壮，所以交通是至关重要的。

　　骆新：但是也有人说你这个地方交通是好，但是按照目前的城市建筑，做商业地产价格太高了，是否可以在偏远一点的，然后去开发，等着它升值，有没有这样的思路。

　　潘石屹：实际上我们房地产开发商有一个秘诀，就是一定要选好地段，地段是至关重要的，怎么理解呢？一种理解就是传统的繁华地段，像在上海，传统的繁华地段南京西路、外滩等等，像在北京就是王府井、前门等等，可是传统的要赚到很多的钱不太可能，因为可能体量比较小，价格比较高，所以能不能发现未来有一个区域能够成长起来的，我觉得我们SOHO中国成长主要是在北京成长起来的，是我们发现了北京CBD。当时还不叫北京CBD的，我们就圈了，很多人说这个地方很偏的，又没有住宅，又没有办公，全是工厂区，可是我们在十多年前我们就进入了CBD了，我们发现这个是一个重要的交通枢纽，地上地下四通八达，所以我们到了CBD建成了以后我们中国的销售量超过了45%，地价涨了10几倍，现在评估下来的价格是3万多块钱。所以北京的CBD到现在为止已经完成了，我们发现在全中国还有没有一个像十年前北京CBD的地方，我们在上海发现了，就是虹桥交通枢纽，这个地方无论是飞机、地铁、火车都是全世界最先进的，跟美国、英国比较火车的速度100公里/小时，现在在上海是条条360，360公里，所以这个地方我觉得未来是非常好的发展地方。

　　叶檀：我说一下，我最近有一个做投资的朋友，在虹桥交通枢纽那里买了一个房子，有一个您刚才说的根据条条360来布置的，这个其实今年上半年的话二三线城市都是这么布置的，这是高铁沿线争夺站，是不是意味着除了上海之外你在高铁沿线争夺站的地方都会有这么一个布置，其实你争夺CBD这个地方，根据商业直觉来说，你是不是有时候也会考虑跟政府沟通沟通。

　　潘石屹：第一个我们不会去二线的城市，就算条条460我们也不会去做的。因为做商业地产还有一个指标是第三产业占GDP的比重要高。所以北京和上海第三产业占GDP的比重是非常高的。所以这是我们为什么要聚集在北京和上海，包括广州第二产业占的比重很大，所以办公的商业地产就起不来。这是第一个问题。第二个问题确实像叶檀说的，你拿下一块地来，说服政府，把这个规划给你批了是至关重要的，当时我们拿北京的CBD拿下来是做了非常多的工作的。就跟他们说北京需要一个CBD，最重要的是我们把新加坡的CBD的规划师请过来，又拿了照片过来，一个是建址前的照片，另外一个就是建址后的照片，所以我就说北京20年之后会跟新加坡的一样，所以他拿着我们提供的资料，给北京的政府写了报告，后来修改了，国务院批准了，就有了今天北京的CBD，我觉得这样做房地产，政府的力量还是非常强大的，是离不开政府的。

　　提问者3：我是来自某传媒公司的，我姓朱，刚才听了台上几位主讲人的讲话，不知道潘总知道不知道上海有一个很有名的地产集团叫“绿地集团”，他们是世博的赞助商，他们最近在做一个商业地产项目，叫海外滩，不知道潘总除了对写字楼项目感兴趣之外，对商场项目发展有什么看法？

　　潘石屹：其实这个问题是一个特别专业的问题，从我们总体来看，觉得在北京、上海的商场，都过盛了，就是传统的商场，尤其是互联网的发展，可能更大的交易，是到网上去做的。尤其是我们建完这个房子需要10、20年的时间，所以在线下到商场买东西再带回家，在2、3十年之后的比例会越来越低。我们看到很多体验店，喝茶，吃饭，包括苹果电脑，你到里面上课、维修、展示都在里面做，至于买一个电脑快递公司给你送回家，这样一种趋势的话，其实发展速度特别快，我们刚刚完工的项目是三里屯的项目，有一个特别大的客户租了我们很多的房子，这个客户是佳能，我们跟这个日本老板谈营业额的事情，他说他们不要营业额，营业额是零，连发票都没有，这个地方就是展示、维修，销售是网上定，完了送回家，如果坏了以后拿回来修，我觉得这个是商业的特别大的趋势，尤其是互联网的终端的普及，这个速度是指数曲线的增长，变化特别的快，所以我们觉得未来的商业形态跟模式都在发生变化。所以我们公司提出来所有的产品一定要做好产品，除了传统的产品，各行各业都是过剩的，像衣服、电脑，多少东西过剩，这次我到英国，准备想给朋友带几个IPAD过来，说要排队，我就到了美国去，结果碰到了一大帮的四川人，每个人都有很多，结果问了一下说要定货，前两天我到香港了，说也要定货，就在电脑过剩的情况下，要订货，全国都没有货，让富士康生产，逼得很多人跳楼，所以产品一定要创新。

　　提问者4：我是来自上海飞龙传媒的，潘总说了您在上海要大举进军，是否在未来要推出一些小型的商铺或者写字楼。

　　潘石屹：商业和办公楼没有国务院说的第二套房子限制，也没有90、70的限制，所以所有宏观调控的文件对商业地产没有影响，办公人员多就租的大一点，办公人员少就租的小一点，而且按照我们的经验，越是小的商铺就回报率越高，哪怕卖个烟，回报率都高得不得了，所以它不受国务院90、70和第二套房的限制。

　　提问者5：潘总您好，我是新浪乐居的记者，我们注意到您在上海拿到的东海广场是二手的项目，接下来在外滩的，最近拿的大虹桥的项目是公开市场拍地拍回来的，为什么在上海获取项目的方式会有变化的，因为在刚刚拿下东海广场的时候，大家认为SOHO是类似于分销商的模式，这么看起来一直采取这种模式的话感觉周转还更快一些，所以就想问一下。

　　潘石屹：其实我们在上海有三个项目，三个项目取得的方式都是不一样的。今后我们还会加大在上海的投资。到底用什么样的方式会取得项目呢？对我们来说不拘一格只要合法就可以，对我们来说规模要大，至于取得的方式是政府出让也好，不管什么模式，只要让我们能够赚到钱，让我们的客户能够赚到钱，这样的项目我们全要。

　　提问者6：潘总您好，新闻晨报记者，我就是想问你一下上海的项目你有没有具体的规划，因为您以前一直说住宅，尤其是商业地产对未来生活的一个诠释，这两个项目你有什么超前的规划包括设计，设计师方面的选择有哪些想法？

　　潘石屹：上海外滩的项目我们拿下一段时间了，我们也是筛选了全世界的最好的设计师，我们现在请的设计师是设计鸟巢的设计师。他的方案已经出来了，但是现在不能对外公开，要拿去政府审批，另外一个项目设计师还没有选，因为地刚刚拿到。

　　提问者7：潘总您好，我在上海本土的一家房地产开发商里面就职，刚才您说赚钱的地您都要，我很紧张，不知道以后自己还有没有工作，想问你到上海来做房地产开发投资会不会考虑跟本土的开发商合作，第二个问题想问秦总，现在城市化的老龄化问题越来越严重，很多开发商靠假如商品房做不下去了，商业地产跟之前的不一样，会考虑跟政府合作拿一些商业用地或者工业用地做老年公寓，大部分开发商会放弃这个选择，因为觉得回报率收不回来，资金周转也比较慢，我想您这样上市的房地产开发企业会不会考虑从这个方面开发业务，或者您觉得这个模式可不可行，因为大家也在谈这些方案。谢谢。

　　秦朔：我觉得未来整个房地产的结构变成是保障性占的份额越来越大的话，这样的空间势必需要很多的参与者，我前一段刚好碰见万科的老总，他们其实都表示他们很希望进入这样的市场，因为如果说一个发展商，虽然回报率低，但是很稳定，而且本身也可以密切跟政府的关系，还有它的周转性如果比较好，成本控制比较好的话，也不失为一种选择，所以我认为一个房地产开发商的思维在面对未来的时候要有很大的开放性，如果是仅仅一个思维的话也不适应情况，我们注意到上市公司的中报里面有很多著名的房地产商都提到会进入和增加持有型物业的投入，可以说未来的一些住宅开发商进入房地产市场、进入持有型物业的综合性市场，甚至创造出新的模式，甚至跟国外的进行合作，我觉得都是很开放的选项，应该说在转型的时候谁能够转到前面未来机会很大。

　　潘石屹：我们SOHO刚到上海来，我们的原则是要跟所有的人合作，光靠我们自己是一事无成的，而且这个时代是一个团结合作的时代，如果是我们做事业的时候不跟别人合作，事业做不好，生活上不跟别人合作，生活就不能自理了。其实我们的所有服务都是别人提供的。可是合作有一个前提，我的合作伙伴一定是我会做的他不会做他会做的我不会做。所以一定要互补的。所以开发商和开发商不合作，否则没有合作的基础了。

　　骆新：我要跟在座的三位说目前上海的老龄化已经非常严重了，是22.4%，现在已经超过了国家说的超过12%就变成了老龄化程度了，而且至少是超过了1倍以上，所以有一些开发商包括一些金融机构就在设计是否可以做一些倒按揭的方式，可以让老年人来养老，或者说纯粹养老的项目，这一点三位不知道有没有思路？

　　潘石屹：老龄化的问题我还真的没有考虑。

　　叶檀：我觉得一个是老年人多的时候这个时候要倒按揭了，老年人多的时候再讲房地产总归不是好事情。老年人多了老年人不值钱，房地产多了房地产不值钱，所以老年人多了肯出腾来的房子多了就倒按揭，恐怕那个时候的房价就不会像现在这样的。

　　秦朔：过去我确实接触一些人想做老年型公寓，也接触到一些消费者考虑自己老了以后是不是买这样的东西。但是我最近参加一个中德媒体论坛，有人讨论这个问题，最后讨论下来发现难度在哪里呢？因为要想控制成本，就要到比较远的地方，老年人很需要在医疗方面非常便捷的医疗体系，马上可以得到帮助，而且买菜等等生活要便捷，而这些地方恰恰不是在很远的地方可以提供的，所以有矛盾的，可能愿望很好，但是老年人在那里待着，自己又离得小孩非常的远，所以就非常的困难。

　　第二点我想又结合到房地产调控的问题了，大家开始要意识到一个问题，我们资产处于上升了，所以大家拼命的提高负债率，买资产，因为资产的上升远远高于投资的成本，大家要想一个问题，中国经过了十几二十年，老年人的比例占了很多，老年人手里拿的资产量很大，一定会出现日本跟美国出现过的情况，就是要卖部分的资产变成收益率，那个时候会不会出现一种情况，资产量很大，大家要卖，下面谁来接呢？独生子女政策，搞了这么多年，比如说潘总和叶檀的子女结婚了，潘总手里有房子，叶檀手里也有房子，小孩子就不要买房子了，所以上面的资产量大，下面的资产量不足，就是资产价格下降，那一天会到来的，只是离我们还有一段时间，所以从这个意义上讲，过度、过分储备那么多的资产不一定是好事，我的观点是房地产这个东西不再是越多越好。因为它被政府调控的不确定性非常大，我觉得够了就好，有这样的人生观、价值观放松一下，整个社会的供求矛盾也没有大，和谐社会就容易建设了。

　　叶檀：我补充两句，在上海建商铺是可以的，上海和北京这样的城市实在不适合老年人居住，未来想要资产升值，其他资产可能会升值，老年人的资产未必会升值，因为这样的城市是要把老年人驱赶出去，引进新鲜的血液，这是残酷的大城市都是这样的。上海老龄化的问题，这两年应该是初升的高峰期，我有一个朋友告诉我们，他们医院里连水管一边上都搭了床生孩子，太多了，所以要解决老年人的问题，只要把户口移开，所有的年轻人进来了。有的人说人口太多了怎么办？把每个村庄封起来，建成碉堡，人口就不进来了。

　　骆新：最后让三位嘉宾用你们各自的一段话来描述一下你们对今年下半年乃至明后年这一两年经济周期当中整个房地产的经营状况。经过这个谈话以后是不是有一些人会改变一些观点。

　　秦朔：我总体上还是看多。因为我觉得整个中国经济的潜力动力还非常大，而且从人力资本，我认为中国人力资本的数量质量，以及本人力资本组织到一起的制度都是在改善当中的，就像礼拜天我们不是像国外，大家搞聚会等等，还来听潘石屹讲宏图远景，所以大家都在奋斗，就是还在处于拼命的工作、拼命的挣钱、拼命的储蓄，所以有很多的问题，不要太担心，上升的力量还是会大大的压倒向下沉沦的力量。

　　潘石屹：我夏天到欧洲和美国去转了一圈。到欧洲听他们说了很多东西，最后知道了一个道理，说美国跟欧洲欠的钱永远还不了。就指望中国了，到了美国去见了一些投资者和朋友，摩根史丹利的首席经济师请我们吃了饭，最后的结论是他们测算未来十年全世界的GDP的增量有50%来自于中国，发现了全世界对我们预期非常高的，可是到了中国来，确实发现很多的事情都不太符合常识。我还是相信常识，例如像土地的价格，土地的楼面价都比周围的房价贵，说北京上海的住宅回报率只有1%了，这样的事件出现了以后要理性的分析，最后一句话，刚到上海来，请大家多关照！

　　叶檀：我相信以后是振荡的几年，是其他人给聪明人送钱的过程，我希望像潘总这样的人赚钱很多了，我相信是一个结构性的机会，整个是聪明人赚钱，傻瓜赔钱的机会。

　　骆新：我们也再次感谢三位今天通过这样的方式像我们方面他们的真知灼见，同时感谢在座的人，星期天大家都没有在家休息，在这里共同交流。再次感谢诸位！