从2009年末开始，龙湖在商业地产领域开始加足马力，全力挺进。先后在成都、北京、杭州等大布局商业地产。
不久之后，本土地 产大佬金科也开始试水商业地产。
在宏观调控之下，商业地产成了地产界的一个优良避风港。
商住倒挂
住宅曾经很风光
姜秦和刘红兵当年在同一家国企做事，企业破产后，两人一前一后，成为重庆最早的一批炒房客。
姜秦做了12年销售科长，下岗后，将20万元悉数砸进楼市。2002年末，他在石桥铺华宇名都左边一个不知名楼盘买了两套小户型住房，套内单价是1700元。他买房的理由是：担心银行的存款利息涨不赢物价，房地产或许能保值增值。
工人刘红兵的姑妈嫁到了香港，改革开放后回重庆省亲，给刘红兵留下20万元。
在姜秦的鼓动下，刘红兵买了同一个楼盘的底层的小商铺，当时的单价还不到4000元。2005年，他又与朋友合股，在解放碑临江门“轻轨名店”以22000元的单价买入另一小商铺。刘红兵不像姜秦那样买住房———自己没有什么专业技能和社会关系，商铺的租金权当是给自己养老。
姜秦很快收获了惊喜。随着石桥铺电脑城人流的迅速增加，该区域房租价格直逼解放碑。他的两套小户型，价格从最初的每月700元涨到了1500元，按一年3万的房租收入，姜秦的投资年回报是15％。
刘红兵在石桥铺的商铺不是很当道，在2003至2005年，最低租金甚至达到了每年6000元，近10万的投资，年回报率甚至只有6%。同时，他在解放碑的铺面因为人气不足，收益也少得可怜。
2007年末，刘红兵的商铺开始略有起色，经营户给他的租金涨到了每月1000元。但是，他的这点收入，还不能落入姜秦的法眼，姜秦卖掉了其中一套房子投入股市。
理性回归
商业地产价格陡涨
不久后，股市泡沫破灭，姜秦铩羽而归。
2010年6月，正当姜秦郁闷的时候，刘红兵以21000元的单价卖掉了石桥铺的商铺，一下子赚了40多万元。
同时，刘红兵在解放碑的商铺，租金已经涨到了每月每平方米400元，如果要出手，价格在每平方米8万元左右，以他占的股份的份额，可以赚25万左右。
从资产增值的幅度看，刘红兵的商铺远甚于姜秦的住宅。姜秦立即把注意力转向商业铺面。
8月初，姜秦被观音桥商圈某写字楼的销售代表告知，此前他一直犹豫的该写字楼每平方米1.5万元的单价，3天后就要涨价到1.9万元以上，要买的话请马上下单。
姜秦认为这是销售代表在“逼单”，没有理睬。但一个星期后，他再去该写字楼售楼处，均价果然涨到了1.9万元以上。与此同时，他所关注的南坪、渝北等地的商铺和写字楼，半个月时间里已经不同程度地涨了不少。
世邦魏理仕统计数据显示，今年一季度，重庆写字楼售价环比上涨22.3%，第二季度，这一数据再上涨11.7%，达到了每平方米10196元的高价，再创新高。
根据世邦魏理仕的统计，姜秦算出，重庆商业地产连续６个月平均涨幅15%。
据重庆中原地产副总经理何伟坚介绍，解放碑国贸中心写字楼，去年租金普遍在100元/平方米以内，但是最近租赁的一套写字间价格却涨到了120元/平方米，上涨两成。
据中原地产统计，目前解放碑商业写字楼已有110万平方米左右，其中这两年新增体量达37万平方米，“增幅之大，令人诧异”。
除了写字楼，商铺的价格也大幅飙升。
姜秦告诉记者，一般来说，每年商铺的租金至少应该有8%以上的增长，但是今年重庆商业地产租金上涨远远超过这一幅度。他的一个朋友在鲁能星城买了一个20平方米的铺面，以往的月租金是1300元，今年租金上涨了500元，涨幅40%。
面对变化的市场，姜秦的策略是，把位于石桥铺的两个小户型全部出手，待资金腾出来后，立即购进商铺和写字楼。
外资觊觎
重庆商辅渐抢手
和姜秦这种投资散客不同，重庆美联物业正利用其遍布全国的客户资源，把一线城市的投资者组团往重庆带。
8月19日，美联发布消息称，8月—10月，重庆美联将举行商业地产季，与美联在沿海地区的所有分公司进行联动，将各地投资客组团带到重庆购买商业地产，预计将吸引10亿资金进入重庆。
美联重庆区域董事缪鸿裕介绍，自从4月份国家出台住宅市场调控政策，以及随后两江新区挂牌成立以来，商业地产的成交量一直是直线上升。上半年重庆楼市跌宕起伏，住宅市场几番波折，表现平平，而商业地产在美联成交量、电话咨询量涨幅超过200%。江北、渝北、南坪区域商铺、写字楼的租金上涨了约228%。
自6月份以来，香港和沿海地区的客户所占比例有所增加，且成交率比本地客户更高。缪鸿裕说，在这些投资客看来，重庆的商铺和深圳的住宅价格差不多，所以有很多是把深圳的房子卖了，到重庆来投资商铺。
缪鸿裕坦言，正是这种强劲的需求信息，让美联在商业地产中介中看到了商机。
缪鸿裕的同事、深圳美联物业公司总经理江少杰则认为，由于4月份国家对楼市开始调控，一线城市对政策更为敏感，房产市场受到严厉打击，迫使一些资金转入二、三线城市。由于银行贷款方面的限制，现在很多投资住宅的资金转入商业地产。很多开发商开始谨慎拿地，将手上的商铺转售为租，以作为长期投资。所以现在一线城市的商铺，活跃在交易市场的盘源并不多，于是纷纷看好重庆、成都、武汉等二线城市的商业地产。
为此，美联的第一个动作是立马成立一个40人的团队，专门接待外地客户，将在深圳、广州、上海、香港以及北京等地进行重庆二手商铺的宣讲推广。
悄然转向
本土开发商赶潮流
近日，一参与龙湖商业地产策划的专业人士向记者透露，龙湖后工项目的商业楼盘面积，已经由初期的20万平方米调整为50万平方米，而龙湖后工项目的总体量也只有100万平方米，“拿一半的面积来做商业，这意味着龙湖对于重庆商业市场有充分信心。”他说。
据介绍，从2009年末开始，龙湖就开始搭建“商业中心”负责旗下的商业地产运作。据龙湖有关人士透露，“龙湖将增持投资性商业物业，计划在5~7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，预计占整体土地储备量的15%左右。”
而龙湖地产财报显示，龙湖在重庆市内的总面积达33.18万平方米的4个购物中心，2009年总租金收入增24.7%，达到了1.98亿元。
除了后工项目增持商业物业外，龙湖在成都五块石、北京常营、杭州下沙、无锡太科园二期、无锡锡沪路项目、沈阳道义项目、青岛白沙河项目、常州洪庄项目、西安大兴项目及大连旅顺龙河项目等均包含商业规划。
同时，我市另一本土地产大佬金科，7月开盘的商业地产项目“VISAR国际”，在没有任何广告推广的前提下，仅半月时间即被抢购一空。
金科在涪陵“老巢”自2007年开始开发的“廊桥水岸”本是不含商业的纯住宅，但预计新近开盘的“世界走廊”，则是没有住宅的“纯商业”的城市综合体，体量逾10万平方米，对于常住人口不到50万的涪陵区，已经算是超大型的商业项目。
据金科策划部夏飞介绍，金科在无锡的两个商业项目“新大陆”和“世界城”也预计近期开盘。
而早在去年末，作为房地产风向标的万科，就已经露出业务结构性调整的端倪。万科总裁郁亮在深圳总部向媒体宣布，万科地产将正式进军商业地产，持有型商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。
中原地产副总何伟坚告诉记者，目前住宅开发商销售利润大约仅为10%，而商业物业销售仍有15%-25%的利润空间，商业持有物业带来的租金收入更是一直保持20%～25%的年增长率，利益驱动开发商转向。
记者手记
做一个慎重的投资者
记者 吴刚
洪崖洞那些几年都没有卖出的商铺，今年出现抢购，尤其那些因位置较为偏僻、租金水平以前只有每平方米40元的铺面，今年不但全部出租，且租金也涨到了近百元，翻了两番。
一位在渝北人和做机械配件的经销商告诉记者，他在人和场附近花了三个月时间寻找合适的铺面，但一直没有找到，连以前用来堆放货物的车库，今年也十分紧俏。
这究竟是真实的市场需求，还是资本的追涨杀跌推高了商业地产的价格？
属于前者的可能性不大，因为工商业的发展是一个相对缓慢的渐进过程，那么对于商铺和写字楼的需求，也不大可能出现当前这种爆炸式增长。对于市场形势判断的主流观点是：住宅地产市场的资金在大幅往商业地产流动。
不过，这种一窝蜂似的流动却难免让人忧虑，据统计，2003年１至９月，重庆商业营业用房投资同比增长23.8％，投资量占全市房产投资总额的14.6％，但其销售面积（现房）却同比下降了7.9％。
到2003年底，我市商业营业用房空置总量达246万平方米，占全市空置商品房面积约43％，重庆商业地产空置高居居全国之首。
这意味着，在2003年前后投资商业地产的资金，有不少被套牢。这种情形即便在今天也不鲜见。一位石桥铺的商业地产投资客在2006年以每平方米30000元买下的商铺，今年年初反而以24000元的价格出售，跌价加上资金利息，损失近百万。
商业地产绝不是前些年买住宅地产等着天天看涨那样的“傻瓜投资”，它蕴藏的巨大风险，常常淹没于开发商天花乱坠的广告词中。
这是一款复杂的、有较高技术含量的投资产品。决定一个商业项目成败的因素太多，从商业规划上的项目地理位置，人流、车流和货流的安排、导视以及各类业种的配比及组合，开发商的资质和能力、信誉和操作经验，都可能让你的钱血本无归。
得力于城市化运动，住宅地产的价值几乎一度被神化，在二线城市，住宅地产市场也似乎并没有大起大落。但是这种习以为常的投资“胜利”，稀释了很多人对于最基本的投资常识的坚守。在风浪真正来临时，才知道为时已晚。